Blase? Ja? Nein? Wo?

Familien, die ihre Häuser als Pfand an Banken verlieren, Zwangsversteigerungen und halbfertige Geisterstädte, die wieder abgerissen werden, weil kein Geld mehr für Bauprojekte fließt… Das sind die traurigen Bilder von Immobilienblasen, die wir seit 2009 aus Nachrichten über Amerika, Spanien oder Irland kennen. Glaubt man so manchen Fernsehmoderatoren und Journalisten, die sich in letzter Zeit mit dem Thema öffentlich auseinandersetzen, muss man schon fast unweigerlich Angst bekommen, dieses Schicksal zu teilen. Als Hauptgrund für eine Blase auf dem deutschen Immobilienmarkt wird das in den letzten vier Jahren relativ stark und kontinuierlich gestiegene Preisniveau angeführt.

Aber sprechen gestiegene Immobilienpreise bereits für eine Blase?

Wir versuchen, etwas Licht ins Dunkle zu bringen.

Ökonomen führen das Zustandekommen von Preisblasen auf drei Merkmale zurück, nämlich:

  • exzessiv und langanhaltend gestiegene Preise
  • eine exzessive und leichtfertige Kreditvergabe sowie
  • ein starkes Überangebot

Im Zusammenspiel können diese Merkmale einen wirtschaftlichen Flächenbrand auslösen, wie die Subprime Krise in den USA gezeigt hat. Aber treffen sie so auch auf den deutschen Immobilienmarkt zu?

Die Immobilienpreise in den 10 deutschen Topstädten sind langfristig um durchschnittlich 25 Prozent gestiegen. Im Vergleich zu anderen europäischen Metropolen ist das eher moderat – in Stockholm zahlt man für Wohneigentum schon mal den dreifachen Preis von 1995, in London sogar den vierfachen. In Dänemark, Italien, Irland oder Spanien hat sich Wohneigentum im langfristigen Trend um 100 bis 150 Prozent verteuert. In Deutschland machen sich dafür besonders die regionalen Preisunterschiede bemerkbar. Während der Quadratmeter in München heute knapp 6500 Euro kostet, zahlt man in Leipzig für guten Wohnwert 3100 Euro je Quadratmeter. Entsprechend liegt Leipzig im Rennen um Mietrenditen vor den A-Standorten.

Das Volumen von Immobilienkrediten ist hierzulande seit 2010 um 9 Prozent gestiegen, angesichts des erheblichen Anstiegs der Bauaktivität im Land nicht wirklich viel. Zum Vergleich: In Irland und Spanien hatte sich die Kreditvergabe im Vorfeld der Krise verdreifacht. Banken leihen zudem nicht mehr so locker wie früher – verantwortlich dafür sind sowohl nach der Finanzkrise erlassene härtere Richtlinien als auch das Niedrigzinsumfeld, welches Banken das Reinvestieren erschwert. Infolge dessen achten die Kreditinstitute auf eine höhere Eigenkapitaldeckung, also auf solvente und sichere Schuldner. Sogenannte Ninja-Kredite (für no income, no job, no assets – zu Deutsch kein Einkommen, kein Job, kein Vermögen), die vor allem in den USA zu steigenden Kreditrisiken geführt haben, sind hierzulande daher nicht Teil der gängigen Praxis.

Als eine Art Sonderargument wird von Kritikern oft die expansive Geldpolitik der Europäischen Zentralbank angeführt, welche das eben erwähnte niedrige Zinsumfeld „verschuldet“. Da die Rendite einer zehnjährigen Bundesanleihe ins Minus gerutscht ist, bleibe Investoren nur noch die Flucht ins Betongold. Ein Argument, welches sicher nur einen Teil der Gründe für Immobilieninvestments erklärt. Denn gerade vor dem Hintergrund niedriger Zinsen und damit einhergehendem günstigem Baugeld ist das Besitzen von Immobilien lohnender als ihre Anmietung – und zwar um mindestens 21%, wie das Institut für deutsche Wirtschaft kürzlich errechnete.

Und wie sieht es mit einem Überangebot aus? Hier zeigt sich praktisch das klare Gegenteil. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) geht in seiner aktuellen Studie von einem Neubaubedarf von 350.000 bis 400.000 Wohnungen pro Jahr aus. Gebaut wurden in den letzten beiden Jahren allerdings jeweils nur knapp 250.000 Wohnungen. Fast jeder vierte Deutsche lebt in einer wachsenden Großstadt. In Leipzig wurde mit 584.800 Einwohnern eben ein neuer Bevölkerungsrekord aufgestellt – das sind 15.000 Leipziger mehr als noch vor einem Jahr! Der einst zweistellige Leerstand ist nach Angaben der Stadt auf nunmehr 6,6 Prozent gesunken.

Von einer Preisblase am deutschen Immobilienmarkt lässt sich daher bei bestem Willen nicht reden. Steigende Wohnungspreise sind viel mehr auf funktionierende Marktmechanismen von Angebot und Nachfrage zurückzuführen. Leipzig ist dazu ein „gesunder“ Markt, in denen die Mieten noch ein hohes Potenzial für Steigerungen aufweisen.

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